Zarządca
nieruchomości

Czym różni się zarządzanie od administrowania nieruchomościami?
Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością polegającą na zawodowym (odpłatnym) wykonywaniu następujących czynności zleconych przez właściciela nieruchomości:
• prowadzeniu i nadzorowaniu bieżącej obsługi nieruchomości,
• planowaniu krótko- i długookresowych celów i sposobów ich realizacji w odniesieniu do zachowania nieruchomości w stanie niepogorszonym i jej rozwoju,
• doradztwie w zakresie zarządzenia nieruchomością.

Administrowanie jest częścią procesu zarządzania nieruchomościami. Polega na prowadzeniu bieżących czynności związanych z ich obsługą, takich jak:
• bieżące kontrole i przeglądy techniczne,
• naprawy i bieżąca konserwacja,
• sprzątanie,
• wywóz odpadów itp.

Czym jest e-kartoteka?
E-kartoteka to platforma internetowa, na której użytkownik lokalu przy pomocy osobistego identyfikatora oraz hasła uzyskuje dostęp do własnej kartoteki, analizuje swoje zobowiązania i wpłaty, korzystając ze standardowej przeglądarki internetowej. Informacje są dostępne 24 godziny na dobę przez 7 dni w tygodniu. Każdy mieszkaniec administrowanej przez nas nieruchomości otrzyma login i hasło do systemu e-kartoteka na zawiadomieniu o wysokości opłat.

W systemie e-kartoteka znajdą Państwo:
• listę swoich wpłat i stan salda,
• historię dokonywanych wpłat,
• wyszczególnione wysokości opłat miesięcznych,
• numer rachunku bankowego, na który należy dokonywać wpłat.

Kto odpowiada za właściwe utrzymanie obiektu budowlanego?
Zgodnie z art. 61 pkt 1 prawa budowlanego obowiązek utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska przy zachowaniu należytego stanu technicznego i estetycznego budynku/budowli czy też obiektu małej architektury spoczywa na właścicielu bądź zarządcy. Poprzez właściwe utrzymanie obiektu budowlanego należy rozumieć m.in. przeprowadzanie okresowych kontroli przez osoby do tego uprawnione.

Jakie rodzaje kontroli zobowiązany jest wykonywać właściciel lub zarządca budynku?
Przepisy prawa budowlanego kategoryzują okresowe kontrole wg kryterium częstotliwości (cykliczności) i ich zakresu (przedmiotu kontroli). Przeglądy budowlane dzielimy na:
• kontrole okresowe wykonywane co najmniej raz w roku,
• kontrole okresowe wykonywane co najmniej raz na pięć lat,
• kontrole okresowe wykonywane co najmniej dwa razy w roku na potrzeby określonych obiektów wielkopowierzchniowych.

Ponadto, Prawo budowlane przewiduje:
• kontrole bezpiecznego użytkowania obiektu,
• kontrole stanu technicznego kotłów,
• kontrole urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji wykonywane co najmniej raz na 5 lat,
• jednorazową kontrolę instalacji grzewczej z kotłem.

Jak rozliczyć ubytki na wodzie?
Zarówno dostawa, jak i odprowadzanie ścieków odbywają się na podstawie pisemnej umowy zawartej pomiędzy Aquanetem a odbiorcą usług (wspólnotą mieszkaniową). Dostawca wody obciąża odbiorcę na podstawie wskazań głównego licznika (który znajduje się na wejściu przewodu zimnej wody do budynku), a rozliczenie za usługi świadczone przez Aquanet odbywa się na podstawie określonych w taryfie cen i stawek.
Szczegółowe zasady rozliczenia poszczególnych właścicieli ustala się, wprowadzając regulamin rozliczania mediów.

Osobną kwestią jest rozliczenie kosztów związanych z wykorzystaniem wody z ujęć zlokalizowanych w częściach wspólnych nieruchomości oraz tych związanych z różnicą w odczytach między licznikiem głównym a licznikami w lokalach.

Można to zrobić w następujący sposobów:
• podział kosztów „uchybu” w proporcji do zużytej wody,
• podział „uchybu” proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej (lub powierzchni lokalu),
• podział kosztów „uchybu” ze względu na liczbę lokali,
• rozdzielenie kosztów „uchybu” na liczbę zamieszkujących osób,
• wydzielenie kosztów „uchybu” jako „woda część wspólna”.

Zgodnie z art. 26 ust. 3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków to wspólnota mieszkaniowa dokonuje wyboru metody rozliczania kosztów różnicy wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody.

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali danej nieruchomości. Definicja została zawarta w art. 6 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (DZ.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.): „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.” Użytego w przepisie sformułowania „tworzy” nie należy interpretować w ten sposób, że powstanie wspólnoty mieszkaniowej wymaga działań założycielskich, ponieważ jest to niezależne od woli właścicieli. Wspólnota mieszkaniowa powstaje w momencie, gdy w obrębie danej nieruchomości (działka gruntu, na której wzniesiono budynek) znajdują się co najmniej dwa lokale stanowiące własność dwóch odrębnych podmiotów (właścicieli tych lokali).

Przepisy regulujące zasady funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej:

• Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. Tekst jednolity: Dz.U.00.80.903 z późniejszymi zmianami.
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Tekst jednolity: Dz.U.04.261.2603 z późniejszymi zmianami.
• Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. Tekst jednolity: Dz.U.64.16.93 z późniejszymi zmianami.

Ponadto warto zapoznać się z następującymi przepisami:
• Ustawa z dnia 21.11.2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz.U.08.223.1459).
• Prawo budowlane z dnia 7.07.1994 r. Tekst jednolity: Dz.U.06.156.1118 z późniejszymi zmianami.
• Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17.11.1964 r. Tekst jednolity: Dz.U.64.43.296 z późniejszymi zmianami.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6.07.1982 r. Tekst jednolity: Dz.U.01.124.1361 z późniejszymi zmianami.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Tekst jednolity: Dz.U.02.75.690 z późniejszymi zmianami.

Koszty zarządu nieruchomością wspólną to wydatki na jej utrzymanie w stanie niepogorszonym, umożliwiającym użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem (nakłady konieczne), ale także inne nakłady na nieruchomość, np. inwestycyjne, o ile służą ogółowi właścicieli lokali. Zgodnie z brzmieniem art. 14 ustawy o własności lokali kosztami zarządu są w szczególności wydatki na remonty, bieżącą eksploatację, na pokrycie kosztów dostaw usług do nieruchomości wspólnej, np. energii elektrycznej, cieplnej, gazu, wody, jak również opłaty za antenę zbiorczą i windę. W skład kosztów zarządu wchodzą również: wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, ubezpieczenie i opłaty publicznoprawne (o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali). Katalog wymienionych w tym przepisie wydatków nie jest zamknięty, właściciele lokali mogą ustalić inne, poza nakładami koniecznymi na utrzymanie nieruchomości wspólnej, wydatki.

Fundusz remontowy to wydzielona pod względem księgowym i prawnym część zaliczki na pokrycie kosztów zarządu, tj. zaliczka na remonty. Tworzenie funduszu remontowego jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, dlatego konieczne jest podjęcie uchwały w tym zakresie (lub zgoda wszystkich właścicieli w małej wspólnocie mieszkaniowej). Jego ustanowienie nie jest uregulowane przepisami; o jego ustanowieniu decydują właściciele lokali.

Garaż wielostanowiskowy – warianty i konsekwencje prawne:

• Jako część wspólna. W takim garażu miejsce postojowe jest traktowane jako służebność. Prawo do miejsca postojowego zapewnia ustanowienie służebności parkowania pojazdu na wyznaczonym miejscu postojowym wewnątrz budynku. Garaż pozostaje częścią wspólną nieruchomości, jednak obciążoną na rzecz właścicieli konkretnych lokali służebnością parkowania na takich miejscach postojowych z wyłączeniem innych osób.

Taka służebność sprawia, że:
a) konkretne miejsce postojowe jest przypisane do danego mieszkania i przechodzi na kolejnego właściciela danego lokalu,
b) nie można sprzedać samego miejsca postojowego bez równoczesnej sprzedaży mieszkania,
c) wspólnota mieszkaniowa ma prawo zarządzać tym garażem.

• Z własną księgą wieczystą (lokal wyodrębniony). Taki samodzielny lokal niemieszkalny (garaż) jest współwłasnością i sprawia najwięcej kłopotów. Jako lokal wyodrębniony i sprzedany wielu właścicielom nie jest częścią wspólną nieruchomości, tylko kolejnym lokalem. Udział w garażu można sprzedać niezależnie od sprzedaży mieszkania. W konsekwencji w budynku właściciele mają:
a) mieszkanie oraz garaż,
b) tylko mieszkanie,
c) tylko garaż.

Decyzje w sprawie garażu z odrębną księga wieczystą podejmują tylko jego właściciele na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym o współwłasności, a nie ustawy o własności lokali.

Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona wielkością udziałów. W przypadku braku takiej zgody każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania takiej czynności.

Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.